11 регионов России перекредитованы

Объем задолженности по ипотеке может спровоцировать спад цен

Традиционно считается, что сокращение объемов ипотечного кредитования подстегивает снижение цен на жилье. При этом ипотека развита преимущественно в регионах России. Недавно в статье «Жилье может резко подешеветь в 21 регионе» аналитический центр www.irn.ru писал о том, в каких регионах можно ожидать значительного удешевления недвижимости. Тогда речь шла исключительно о внутренних процессах рынка недвижимости как такового. Однако, как известно, нынешний мировой финансовый кризис начался с ипотечного рынка. Учитывая, что за последние месяцы рынок ипотеки в России существенно сократился, было бы полезно узнать, на какие регионы этот процесс может оказать ощутимое влияние.

Обычно считается, что ипотека наиболее развита в наиболее бедных регионах. Однако, как показывает статистика Банка России, Москва, Санкт-Петербург и Московская область в течение всех последних лет входят в топ-5 регионов по объемам ипотечной задолженности. Примечательно, что состав этой пятерки не меняется на протяжении всех тех лет, пока Банк России предоставляет дынные по этому параметру, то есть с конца 2005 года.

Объем задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, по данным Банка России на 1 октября 2008 года (млн. руб.) (www.irn.ru)
г. Москва 579 246,4
Московская область 249 646
г. Санкт-Петербург 206 623,6
Тюменская область 205 100,9
Свердловская область 165 760,8

Однако вопрос не в том, в каком регионе наибольший объем задолженности, а в том, где кредитов берут больше. И в этом смысле объем кредитов на душу населения гораздо более показателен. Примечательно, что и по этому показателю состав топ-5 регионов России не меняется на протяжении последних 3 лет. И хотя он значительно отличается по составу от первой пятерки, Москва в него все равно вошла. Стоит отметить, что в число лидеров как в первом, так и во втором случаях вошли наиболее обеспеченные регионы.

Объем задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам и индивидуальным предпринимателям на душу населения, по данным Банка России на 1 октября 2008 года (млн. руб.) (www.irn.ru)
Ненецкий автономный округ 65 158,6
Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 64 386,2
Тюменская область 60 800,1
г. Москва 55 322,7
Ямало-Ненецкий автономный округ 54 352,2
Читайте также  Малому бизнесу облегчили ипотеку

В то же время, как известно ипотечный кризис начался с того, что люди перестали платить по своим долгам и их квартиры стали выставлять на торги. Из-за этого цены на жилье в США пошли резко вниз. В этом смысле гораздо более показательным был бы параметр превышения ипотечной задолженности приходящейся на душу населения над ежемесячным доходом на душу населения. При анализе этого параметра картина существенно меняется. Ни 1 из известных богатых регионов в топ-5 уже не попадает. При этом оказывается, что нет ни 1 группы, которая на протяжении последних 3 лет была бы стабильна. В частности топ-5 на протяжении этих 3 лет существенно изменился. Единственным исключением из правила является республика Хакассия, которая входила в топ-5 на протяжении всех 3 лет.

Превышение объема ипотечных кредитов на душу населения над среднемесячным доходом на душу населения (www.irn.ru) раз
по данным Банка России на 1 октября 2008 года
Республика Калмыкия 3,81
Удмуртская Республика 3,24
Томская область 3,06
Республика Хакасия 3,01
Чувашская Республика — Чувашия 2,96
по данным Банка России на 1 октября 2007 года
Республика Хакасия 2,30
Омская область 2,28
Алтайский край 2,25
Новосибирская область 2,21
Пермский край 2,12
по данным Банка России на 1 октября 2006 года
Республика Хакасия 1,84
Омская область 1,67
Алтайский край 1,67
Республика Бурятия 1,65
Республика Калмыкия 1,65

Даже если брать топ-50, то есть максимально возможную выборку, так как общее число российских регионов составляет 83, то лишь 40 регионов из этих 50 оказываются на протяжении всех 3 лет входят в состав топ-50. При этом данные 40 регионов следует отличать от топ-40. Стоит отметить, что разрыв между среднемесячным душевым доходом и размером ипотечной задолженности приходящейся на душу населения в этих 40 регионах ежегодно увеличивается в среднем на 32%. Однако сказать, что именно в этих регионах следует ждать резкого падения цен из-за перекредитованности, все-таки преждевременно. Ведь в отличие от США, где уровень просрочки по ипотечным платежам составляет порядка 30% от всего объема задолженности, в России этот показатель не превышает 6%. Поэтому для того, что цены на жилье резко пошли вниз, помимо внешних финансовых причин должны быть и внутренние, присущие именно рынку недвижимости, характеристики. Так, для резкого спада, необходим долгий предшествующий рост цен, которые при этом должны достигнуть для большинства населения заградительного уровня. «Индикаторы рынка недвижимости» подробно об этом писали в уже упомянутой статье «Жилье может резко подешеветь в 21 регионе».

Читайте также  Сбербанк выдал 4,6 тыс. льготных ипотечных кредитов под 6,4%

Исходя из указанных критериев, можно выделить 11 регионов, где уровень ипотечной перекредитованности достаточно высок, цены на жилье являются, по сути, заградительными, а динамика их предшествующего роста такова, что потенциально может обернуться резким спадом. Именно в этих регионах, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, уровень ипотечной перекредитованости населения может стать дополнительным катализатором снижения цен на жилье. Ни Москва, Ни Московская область в этот список не попали, но в нем присутствует Санкт-Петербург.

Превышение объема ипотечных кредитов на душу населения над среднемесячным доходом на душу населения, по данным Банка России на 1 октября 2008 года (www.irn.ru) раз
Архангельская область 2,03
Астраханская область 2,12
Владимирская область 2,26
Вологодская область 2,79
г. Санкт-Петербург 2,30
Костромская область 2,64
Курская область 2,02
Нижегородская область 2,41
Республика Алтай 2,28
Смоленская область 2,32
Ульяновская область 2,04

Новостройки со сниженной ставкой по ипотекеТаблицаКарта

Проект Расположение ГК Цена за квартиру Мин ставка, %
Микрогород в лесу Красногорский район Сдан от 5 190 000 руб. от 4.7%
Новоград «Павлино» г. Железнодорожный 4 кв. 2021 г. от 2 082 300 руб. от 6.1%
Май город-курорт Ленинский район Сдан от 4 054 600 руб. от 4.5%
Кленовые Аллеи Новая Москва, Новомосковский округ, м. Теплый Стан, п. Ватутинки 4 кв. 2020 г. от 3 743 253 руб. от 6.1%
Дабл Ленинский район от 2 722 200 руб. от 5%
Сердце столицы Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Шелепиха 2 кв. 2019 г. от 14 081 723 руб. от 0.1%
СИМВОЛ Москва, Юго-Восточный округ, район Лефортово, м. Авиамоторная 3 кв. 2019 г. от 7 343 250 руб. от 0.1%
Серебряный фонтан Москва, Северо-Восточный округ, район Алексеевский, м. Алексеевская 4 кв. 2021 г. от 8 382 860 руб. от 4.5%
Царская площадь Москва, Северный округ, район Беговой, м. Динамо 3 кв. 2018 г. от 10 673 090 руб. от 5.99%
Савеловский Сити Москва, Северо-Восточный округ, район Бутырский, м. Савеловская 4 кв. 2017 г. от 8 065 778 руб. от 4.8%
Жилой квартал D1 Москва, Северный округ, район Тимирязевский, м. Дмитровская 1 кв. 2021 г. от 9 762 500 руб. от 6.5%
Headliner Москва, Центральный округ, район Пресненский, м. Шелепиха 3 кв. 2022 г. от 11 489 220 руб. от 5.85%
Фестиваль Парк Москва, Северный округ, район Левобережный, м. Речной вокзал 2 кв. 2020 г. от 9 166 212 руб. от 5.85%
Резиденции Композиторов Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Павелецкая 2 кв. 2021 г. от 16 825 750 руб. от 4.5%
Район «Скандинавия» Новая Москва, Новомосковский округ, м. Коммунарка, п. Коммунарка 1 кв. 2022 г. от 4 564 048 руб. от 6%
Юбилейный г. Реутов 1 кв. 2021 г. от 4 285 175 руб. от 6.5%
Суббота Москва, Северный округ, район Беговой, м. Белорусская 1 кв. 2019 г. от 42 678 336 руб. от 0.1%
Румянцево-Парк Новая Москва, Новомосковский округ, м. Румянцево, пос. Московский 2 кв. 2020 — 2 кв. 2023 г. от 4 336 300 руб. от 5.1%
Fresh Москва, Южный округ, район Зябликово, м. Красногвардейская 1 кв. 2022 г. от 5 843 628 руб. от 0.1%
Городские резиденции SPIRES Москва, Западный округ, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар 3 кв. 2021 г. от 14 202 760 руб. от 6%
FoRest Москва, Западный округ, район Ново-Переделкино 4 кв. 2020 г. от 6 193 908 руб. от 5.85%
Городской квартал BIGTIME Москва, Северо-Западный округ, район Хорошево-Мневники, м. Полежаевская 4 кв. 2020 г. от 7 411 980 руб. от 6%
iLove Москва, Северо-Восточный округ, район Останкинский, м. Алексеевская 2 кв. 2024 г. от 9 475 140 руб. от 6%
Nagatino i-Land Москва, Южный округ, район Даниловский, м. Технопарк 2 кв. 2022 г. от 10 234 600 руб. от 4.5%
Читайте также  Секреты ипотечной ставки

Источник данных: База недвижимости IRN.RU
Показать все